自若们背后的金融神秘

原题目:自若们背后的金融神秘

一家长租公寓运营人士透露,与一些租房分期平台告竣的互助,通过租房分期消耗贷款为底层资产作为融资工具,是长租公寓这些年获得快速生长的一个神秘。只要长租公寓企业保持足够增速,和足够出租率保证周转,就能获得源源不停的现金流举行扩张。

立秋事后,北京的天气徐徐变凉。清早,国贸的上班族从一号线、十号线的各个地铁口蜂拥而出,一些对天气转变敏感的市民已经穿起了长衫。他们当中有许多是租房客,一大早从天通苑、草房、苹果园、通州北苑等北京各个偏向赶到国贸的写字楼上班。刚大学结业上班两月的张枣从拥挤的一号线车厢里挤了出来,他刚一掏脱手机,就收到了某新闻客户端的一条弹出新闻“北京多部门将严查租房贷”。两个月前张枣差一点中招的“租房贷”现在已在风口浪尖。“金融+长租公寓”的模式引发了普遍的争议。

事务

杭州上海“租房贷”平台相继暴雷

克日,杭州一家长租公寓的停业迅速上了头条。杭州的长租公寓运营企业鼎家科技突然宣布,因谋划不善,泛起资金链断裂,现在已经被摆设进入停业整理法式。

据相识,租户在租房时,鼎家曾许诺租户用押一付一方式缴纳房租,但现实上却是让租户在不知情的情形下使用了网络贷款。大部门租户在通过银行卡绑定一个名为“51返呗”(现更名为“爱上街”)的APP后,该平台一次性将租金支付给鼎家,而租户每月须定时向爱上街还款。据相识,鼎家停业约有4000户租客受损,涉及的网贷平台有6家。

北京青年报记者相识到,鼎家科技的生长模式简朴总结就是“拿房-出租-融资-再拿房”,这种模式给鼎家科技的飞速生长提供了足够的资金泉源,停止2017年底已生长长租公寓凌驾5000间。

昨日,上海“爱公寓”的一名租客也向北青报记者反映,公寓方面已经不给租户管理退房、解贷等手续,大量房东反映多月没有收到房租,甚至一些刚刚通过“租房贷”与该公寓签约的租户也被没有收到房租的房主清了出来,而此前完成解约的租客则被平台拒绝退还押金。现在,租户们已经建立了微信维权群,并已经向公安机关报警。

据“爱公寓”租客先容,在签约的时间,事情职员告诉她为了利便,需要通过元宝e家线上平台缴纳租金,而且使用她的手机举行平台绑定。厥后她才发现,事情职员以租客的身份信息向元宝e家贷出了一年的房租。租客之后每月的交租,现实上是在归还元宝e家的租金贷。而一年的租金贷款,已经进入了“爱公寓”母公司的账户。除了元宝e家,“爱公寓”为租客申请租金贷的平台还包罗京东金融宁静安好房。“签约的时间我们并不知情这是租房贷,事情职员只让我们提供身份证复印件和手机号,他们代为管理。”

声音“租房贷”严重影响租客权益“这种模式现实上是租客在以小我私家信用在帮长租公寓企业贷款,严重侵占了租客的权益。”一名房地产状师向北青报记者指出,外貌上看来,这种“押一付一”模式的房租交付方式跟通俗的交付租金没有什么区别,但现实上是完全差别的执法关系。“一样平常的租房条约的月租金只是通俗的债权债务关系,而一旦涉及向第三方的金融机构借贷,则是金融乞贷,一旦泛起违约或者逾期的情形,可能会上征信记载,影响租客的信用,后期贷款买房买车都可能受影响。”

北京中银状师事务所状师雷国亚表现,在“租房贷”的案例中,租赁条约和乞贷协议是两份完全自力的条约,发生纠纷后倒霉于掩护租客的正当权益。一方面长租公寓并不为租客与分期平台的乞贷提供担保;另一方面,一旦平台跑路,租客和房主往往会陷入一个对立的田地。

追访

北京也有租户遭遇“租房贷”

“我以为只是租了房,却莫名其妙背了一笔贷款”,杭州鼎家的一名租客在网上的发帖引起了众多租房客的共识。这些选择长租公寓的租户均表现自己是在签完条约后才发现,原以为只是租了房,没想到却是贷款,每月付的不是房租,而是金融机构的贷款。

北青报记者相识到,“租房贷”已成为长租公寓的一种普遍支付方式。日前,多位北京市民也反映,他们在不知情的情形下遭遇了“租房贷”。租户章先生表现,他三个月前在某长租公寓租了个一居室,其时该长租公寓的事情职员给他重点推荐了“押一付一”的模式,并没有告诉他这是一款涉及“金融贷款”的产物,整个历程都是在长租公寓的客户端上操作,事情职员翻页很是快,只是告诉你哪个项目打勾。

张枣在今年6月大学结业之后,通过某长租公寓平台租房,差一点选了“租房贷”。他说,签条约的时间事情职员告诉他有多种支付方式,其中重点推荐了“押一付一”的方式,其它的支付方式是押一付三或者半年付。由于大学刚结业没有几多存款,张枣其时绝不犹豫就选了“押一付一”。

但当中介要求他签另一份与第三方微众银行的条约并赞成其查询征信记载时,张枣才注重到这是一份贷款条约,这种支付由第三方金融机构向平台支付整年租金,住户每月定时向第三方金融机构缴纳月租金。“还好我是学执法专业的,否则就被诱导贷了款。我不想一结业就背负了贷款,最终拒绝了这种支付方式。”但该长租公寓的事情职员告诉他,若是接纳传统的支付方式,每月租金要多出20%。

羁系

相关部门重新评估“金融+长租公寓”模式

克日,随着杭州上海的“租房贷”平台相继暴雷,以及市场对“长租公寓” 赛马圈地引发租金快速上涨的质疑。政府相关部门也最先重新评估长租公寓借助金融的气力快速扩张的模式。

原我爱我家副总裁胡景晖此前在电话集会中称,“以自若、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场正常价钱的20%到40%争抢房源,人为抬高收房价钱。而且这些长租公寓重装修、N+1出租模式加剧了租房价钱上涨。长租公寓企业一味知足资源市场的胃口,现在生长严重跑偏了。”

8月17日,北京市住建委团结市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈自若、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业卖力人。其中,住建委表现,约谈会明确要求住房租赁企业:不得使用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前排除租赁条约等方式抢占房源。8月23日,北京市住建委相关卖力人重申,市住建委已经会同市银监局、市金融局等观察“租房贷”,将严查这些中介机构的资金泉源和流向,一旦查实将从严处罚。

来自政府部门的多个信源显示,政府相关部门将重新评估“金融+长租公寓”这种模式,不清除接下来会有相关的措施出炉对此举行约束。

8月17日,自若在一份官方回应中提到,未来自若会在政府政策指导下,推出市场稳固措施、维护租期稳固,进一步压缩公司资产收益率、让利租客、抑制房价不合理上涨,加大优质房源供应、知足不停增加的市场需求,从各个维度抵制不妥竞争,塑造优秀的租赁市场秩序。

北青报记者相识到,对于长租公寓,许多租户有一种矛盾的心态。一名租住自若三年的租户雷宇说,在租住“自若”之前,他被黑中介骗了两次,被房东毁约了一次。他以为,自若使用ABS等金融工具融资,也应该在执法框架内去探讨,好比应区分正当的、透明的租房贷款和违规的“租房贷”,而不是一棒子打死。

雷宇前一段时间刚与自若完成新一年租期的续约。他透露了一个细节:“自若这次也没有推荐"租房贷"。”

观察

分期月付已是长租公寓普遍做法

北京“租房贷”的情形到底怎样?“租房贷”背后长租公寓有着什么样的资金泉源和运营模式?北青报记者日前对几家位于向阳区的长租公寓举行了观察。

相寓

租户可选择信用租房产物

北青报记者来到位于向阳区传媒大学地铁站四周,通惠河南岸的“相寓”,“相寓”是我爱我家旗下的长租公寓。一名事情职员先容,该公寓的几百间衡宇均已出租完毕,现在没有空房,如需要租房需要排队到九月份。该公寓通俗两居室的价钱是8000元每月,尺度化妆修,除了电视机,冰箱、洗衣机、空调一应俱全,地下室有咖啡馆、健身房等配套,租客多数是国贸四周上班的白领。

据相识,“相寓”的租客除可以选择传统的房租支付方式之外,也可以选择信用租房产物。该产物由相寓与芝麻信用、房司令互助推出。可以通过芝麻信用分期付款,芝麻信用分700分以上免押金,700分以下押一付一,分期服务费为月租金的5.8%。但租户如若中途退租,则不仅需付租房违约金,还需付分期违约金,按乞贷条约的相关划定付给房司令。

自若

有白条、分期贷款等三种支付方式

链家的一位门店司理告诉北青报记者,通过自若APP平台管理的租房有三种支付方式,划分为在线支付、自若白条、自若客专享分期,并不强求租户一定要选用其中某种支付方式。北青报记者获得的一份自若条约上“条约说明”条款中纪录:“乙方(租户)若选择自若白条支付方式,则乙方的支付方式与京东签署的《信用付款(自若白条)支付协议》为准,若乙方选择自若客专享分期支付方式,则乙方的支付方式以乙方与出借人签署的贷款相关条约为准。”

自若官网先容,自若分期是为签约1年的租户打造的房租月付的租房消耗分期的贷款产物,分期手续费率6.27%,共11期。只要是身份证挂号用户、1年租期、自若信用分满70分且为非学生、非企业用户,即可使用分期签约。每小我私家最多只能签约3单自若客专享分期。

使用自若分期的用户,首付组成为“月房租+月折后服务费+押金”;后续每月支付“当月房租+当月服务费+手续费”;另外享受整年服务费7折,服务费分12月。以月租5000元的新签约用户为例,使用自若分期,月租金5000,年服务费为4200元,首付款为10350元,今后每月付款5685.44元,一年租期共付款72889.84元;通俗月付的月租金为5000元,年服务费6300元,首付款需16800元,今后每月支付5250元,一年租期共付款74500元。相比之下,使用自若分期贷款服务,同样的月付,一幼年支付1600多元。

蛋壳

分期月付产物零利息优惠

据蛋壳公寓官网先容,分期月付产物零利息优惠,只要签约蛋壳公寓房源,并经由金融平台确认征信优秀,到达法定贷款年事可使用分期服务。若客户中途退租,分期贷款条约排除,未发生的贷款不用客户还;若转租或换租,原条约终止,新签的条约重签申请分期。如逾期,则根据金融机构的划定发生罚息。北青报记者相识到,通过第三方金融机构贷款的租户,逾期的利息基本是逐日万分之五。

克日,多名蛋壳公寓的租户反映,他们对外宣传的房租“押一付一”却藏着“租金贷”。有些租客不知情签下互助,只能选择接受贷款协议或者支付一年的房租。今年5月,有媒体曾消息来源,蛋壳公寓因对外宣传的房租“押一付一”实为“房租贷”而遭到租户投诉。蛋壳公寓则回应称,分期月付是现在长租公寓互联网运营平台的一个普遍做法。

本版文/本报记者 朱开云(除署名外)

供图/视觉中国(文中均为假名)

揭秘

长租公寓借路“信托”

向租客放贷

近年来,处在“风口”上的长租公寓飞速生长。公然资料显示,停止2017年底,自若进入了北京、上海等9座都会,为凌驾20万业主委托治理50万间房源,累计服务120万名自若客,2017年的租金收入突破160亿元。蛋壳公寓2015年在北京建立,到2018年,蛋壳公寓用3年时间让自己拥有了10万间房源。

长租公寓背后已由中介酿成资产治理公司

多名业内人士指出,“金融+长租公寓”这种模式是长租公寓飞速生长的神秘。北青报记者相识到,长租公寓背后的实体公司已经由传统的房产经纪机构酿成了“资产治理公司”,好比自若的实体公司是“北京自若生涯资产治理公司”,蛋壳公寓背后则是“紫梧桐(北京)资产治理有限公司”。一名基金业人士称,从房产经纪到资产治理公司的转变,前者是一种拉拢生意业务,后者则凸显了资源运营。

自若设立信托企图向租客发放贷款

在北青报记者获得的一份“北京自若生涯资产治理公司”的衡宇租赁条约中,发现其贷款的主体是中国对外经济商业信托有限公司(下称“外贸信托”)。

2017年8月15日,自若乐成刊行了海内首单租房市场消耗分期类ABS——“中信证券—自若1号房租分期信托受益权资产支持专项企图“,该单ABS产物由中信证券担任企图治理人及承销机构,限期两年,首期刊行规模5亿元,本专项企图优先级票面利率5.39%。停止到现在,自若与外贸信托至少已经提倡设立了“荟润5号”“荟润6号”等2个信托企图,用以向自若租客发放贷款。

自若的ABS产物,以租房分期消耗贷款为底层资产。好比“自若1号房租分期信托受益权资产支持专项企图”的底层资产即为2.75万笔自若客的租金分期贷款,均为1年期。自若对机构投资者的收益举行兜底,在两年循环期内,若是自若的收益不足以笼罩首批投资者本息收益,自若方面需要增补差额,用来知足投资者的收益要求。

在这个资管企图中,“自若”全资子公司北京自若众诚友融信息科技有限公司作为发放住房分期贷款的资金方,同时也是该专项企图的原始权益人,通过与外贸信托互助建立信托通道的方式来实现对自若租户开展住房分期信贷营业。“由于自若并未持有消耗金融谋划允许证或小额贷款谋划允许证,不得不通过设立信托的方式向租户发放贷款。这种方式将基础资产由小额贷款转变为信托受益权,可有用规避基础资产的执法瑕疵。”一名证券业人士告诉北青报记者。

自若平台已经形成一个资金池

2017年自若ABS刊行之时,自若CEO熊林曾这样先容该产物:以2016年自若过手租金凌驾90亿元为例,若是以10%优质季付租户作为自若1号底层资产盘算,折合到每月为0.75亿元,按季预付租金中除去当月租金,自若手中每月至少有1.5亿元应付给房东的租金结余。

对此,前述证券业人士表现,如租客以年付方式支付租金,月付方式向业主付租,就可以形成至少11个月的租金占用期,再加上押金和提前收回的服务费,自若平台上就形成了一个资金池。提前1年预收的服务费、租客押金和房租,在自若的资产欠债表上列报为应付款子。2017年底,自若欠债规模靠近75亿元,其中应付款占比75%,高达56亿元,主要是房租预收款和押金收款。

长租公寓靠与租房分期平台互助举行扩张

除了与信托公司的互助,也有部门长租公寓平台直接选择与银行互助。好比蛋壳公寓的互助方之一是微众银行。建设银行已与多家房地产企业签署了住房租赁权转让协议,租户可通过建行公布的APP在线租房,可以使用建行推出的小我私家住房租赁贷款“安居贷”营业,专门为租户提供租房贷款。

一家长租公寓运营人士透露,与一些租房分期平台告竣的互助,通过租房分期消耗贷款为底层资产作为融资工具,是长租公寓这些年获得快速生长的一个神秘。只要长租公寓企业保持足够增速,和足够出租率保证周转,就能获得源源不停的现金流举行扩张。

视察

让长租公寓

回归“长住”本质

最近,原本指望成为房产市场的“蓝海”的长租公寓,遭到了空前的训斥和质疑,矛头直指“长租公寓+房租贷”的模式。

简朴来说,房租贷的模式理论上是完善的,各方都是受益者:其中最赚的照旧房产中介,一下子就获得一年甚至几年的巨额房租款,有租客甚至签署了百万元以上的授信额度。有了这些海量资金的加持,中介公司就能继续在市场上横冲直撞,赛马圈地。但必须看到,这已经不是传统意义上的房产中介服务,而是一种金融服务,而且是一种加了杠杆的金融服务。正因云云,这种模式背后的金融风险和执法纠纷不容小觑。

“房住不炒”“租售同权”已经是局势所趋,房租的恒久化、稳固化是全社会乐见其成的。长租公寓模式有其自身的亮点,即通过对于房产的革新,获得溢价收益以及较为稳固的现金流。这本是房工业的“一股清流”。可是这个模式一旦绑上金融杠杆化的疯狂战车,就可能从小清新酿成疯狂的巨兽。当务之急是要实时控制长租模式下的金融风险,让长租公寓回归“长住”本质,而不是充当金融工具。文/新华社

作者:朱开云除署名外

责任编辑:

2018-12-12 03:29:21  清华新闻网

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