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买100平屋子只得70平,公摊面积“坑”有多深?

来源:金龙娱乐彩金 发表时间:2018-12-10

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  中新网客户端北京8月6日电 (记者 邱宇)7月下旬,武汉多名业主维权,抗议某楼盘开发商在公摊问题上玩猫腻。

  据中国房地产报消息来源,有业主反映,该楼盘开发商对电梯、走廊等公摊面积也按室内精装价收费,且价钱虚高。一套125平米的屋子,精装修尺度是2500元/平米,公摊比例为28%,这样一算,每套屋子通过公摊多收了8万多元。

  事实上,公摊问题积弊已久。近年来,随着房价上涨,部门开发商乘隙推高公摊比例。

  住房公摊面积的存在是否合理?这内里开发商又有哪些猫腻?中新网记者对此举行了观察采访。

  公摊面积是什么?

  买100平米的屋子,效果现实住进去只有70平,这凭空少了的面积就是公摊面积。

  凭据2000年最先实行的《房产丈量规范》,分摊的公用修建面积有:

  1、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、装备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用 房和治理用房的修建面积,以水平投影面积盘算。

  2、共有修建面积还包罗套与公共修建之间的分开墙,以及外墙(包罗山墙)以水平投影面积一半的修建面积。

  这意味着,不仅电梯、楼道、门厅,甚至门口警卫室的一部门面积也要由购房者买单。

  房本上写着衡宇修建面积、专有修建面积和分摊修建面积。中新网记者 邱宇 摄

  公摊占比不停攀升,甚至凌驾使用面积

  谁都不希望屋子的公摊面积太大,这里就涉及到公摊系数的观点。

  举个例子,打开房本,上面写着“衡宇修建面积:84.47?;专有修建面积(使用面积):63.43?,分摊修建面积:21.04?”。但并没有昭示,公摊面积都在哪些地方。公摊系数就是用分摊修建面积除以专有修建面积,数值是0.33(即33%)。

  旭辉团体北京区域事业部设计治理部高级司理刘嘉告诉中新网记者,住宅的公摊系数一样平常在0.18-0.25,商业用房一样平常在0.3-0.4,这些数据来自测绘公司的履历值。

  但近年来,随着房价上涨,公摊系数也迅速攀升,部门住宅凌驾了30%。2010年,山东某楼盘推出后的公摊系数甚至凌驾52%。去年,南京某商住公寓一些户型的公摊面积竟然比套内面积还大,得房率只有42%。

  而问题在于,现有的执法法例并没有对公摊系数设定上限。

  猫腻一:做大公摊面积

  一线都会四千多户楼盘,靠公摊面积可多赚万万

  一位不愿签字的业内人士先容,开发商在管理房产证前,要请测绘公司去实地丈量,随后出具测绘结果陈诉,内里有详细的修建面积、套内面积、公摊面积情形,并将其交给开发商。

  也就是说,测绘企业和房地产开发企业对于公摊面积都在哪些地方,最为清晰。但问题在于,开发商并不会把这份有详细公摊情形的测绘结果陈诉交给购房者。

  事实上,国际上基本是按现实使用面积盘算房价的。为何海内要接纳包罗公摊面积在内的修建面积盘算呢?

  “按现实使用面积来算的话,开发商没法实现利润的最大化。”上海翊尧建设工程手艺检测咨询有限公司手艺总监李平说。

  他说,购房者可以很容易地测出现实使用面积,却无法丈量公摊面积到底有几多。开发商可以在第三方丈量时与之告竣默契,在公摊面积的巨细上做文章。房价这么高,哪怕每户多分摊零点几个平米,一个几十万平米的项目,就会多出许多钱。

  网友谈论。泉源:新浪微博截图

  举个例子:

  易居房地产研究院的百城住宅价钱陈诉显示,6月,一线都会4万元以上均价水平连续了15个月,二线都会1.2万元以上均价水平连续了12个月,三四线都会1万元以上均价水平则连续了10个月。

  如上图,以一线都会某楼盘举例:共有4148套房,以均价4万元/平米盘算,假设开发商每套多算0.1平米的公摊面积,那么整个楼盘就可多赚1659万元。

  猫腻二:重复公摊、重复收钱

  消防应急场所变停车位,又可多赚万万

  到底哪些属于公摊面积?其内容的不明晰也给了开发商钻空子的时机。

  你为公摊面积买了单,就拥有其所有权和使用权。但公摊着实是五花八门,加上开发商很少明确公示,购房者基础不知道哪些公共面积是自己的,更别提使用了。

  “好比,有些小区的消防应急场所等区域已经被算作公摊,却又被划成车位再次出售,这属于重复公摊。”山东名仕宜居建设项目治理有限公司董事长王清华说,这样的车位没有产权,只能使用,不能转让。

  他说,这类车位在小县城能卖到10万左右,在省会都会能卖到20万。一其中型社区,若是开发商想在这方面做手脚,地下能划出几百个车位,地上也有几十个。

  北京某小区内停在停车位或小区路边的车。中新网记者 程春雨 摄

  以北京为例:

  据北京青年报2017年的观察消息来源,北京五环及五环以外的通俗住宅小区地下停车位的售价(含二手车位)在15万至20万元/个之间;四环到三环间的车位基本在15万至30万元/个之间。

  如果开发商违计划出100个车位,每个卖20万元,一个小区就可赚2000万元。现实中,许多小区的车位价钱要比20万高。

  猫腻三:业主的公摊面积被拿去牟利

  小区广告收入返给业主,可少交一半物业费

  王清华说,另有一些被算作公摊的物业用房,按原理是业主所有,物业公司应当向业主缴纳一部门用度,但现实中很少有人会这么做。

  “小区电梯、楼道、门厅的一些广告位,也是业主所有,前期开发商或后期物业公司接受后出售广告位牟利,岂非不应该向业主交钱吗?”他说。

  某广告生意业务平台上的社区广告报价情形。

  在某广告生意业务平台上,社区的广告位置五花八门。社区收支口、电梯间、电梯门口、社区灯箱、社区户外、停车场、停车场道闸、单元门禁机屏、楼房墙体等都可设置广告位或广告屏,通过投放广告赚钱。

  中新网记者注重到,差别都会的差别广告位置价钱差异很大,而一线都会则多在千元起算。例如,北京中高等社区收支口动感灯箱报价为6000元;北京道闸升降杆媒体位则报价1800元,要求30框起投,最短公布周期一月。

  王清华以为,一其中型的高端社区,若是把广告的收入反馈给业主,业主现实缴纳的物业费实在可以淘汰50%。

  争议一:

  是否应该为公摊支付取暖和费?

  另有一点疑问是,购房者是否应该为公摊面积支付取暖和费等用度。

  现在,取暖和费、物业费等都是按修建面积来盘算的。也就是说,购房者不仅要为屋子里的现实取暖和面积交钱,还要为电梯、管道、楼梯、装备间、门厅、地下室和门口的警卫室交取暖和费。

  对此,北京大学房地产法研究中央主任楼建波建议,每年宣布的价钱都应该告诉各人是怎么测算的。宣布的每平米几多钱,是包罗公摊的产权证的所有修建面积,照旧不包罗。若是价钱组成透明,公摊是否算入,不是基础的问题,要害照旧要科学、透明。

  某小区内张贴的收取供暖费通知。中新网孙悦 摄

  争议二:

  有无可能作废公摊?

  随着衡宇精装修政策以致未来房地产税的出台,都市面临按哪种面积收费的问题。既然公摊缺少尺度、治理杂乱,未来购房时,是否有可能只看套内现实使用面积呢?

  实在早在2002年,重庆就以地要领规的形式,首次对商品房的计价方式做出划定:商品房现售和预售,以套内修建面积作为计价依据,商品房生意条约及商品房权证应当载明共用部位及设施。

  近几年,为回应民众诉求,广州、北京等地也最先泛起按套内修建面积计价的探索。

  西安交通大学房地产研究所所长杨东朗以为,对公摊面积的盘算和治理,实在是很简朴的问题,在政策和手艺上都能做到,但问题就在于生意业务的信息是否透明,开发商是否愿意公然详细的公摊内容、是否有虚报公摊面积的嫌疑。

  “建议作废公摊,根据现实使用面积来盘算房价,这样购房者能更清晰明确。”他说。

  北京大学房地产法研究中央主任楼建波说,一套屋子的总价是牢固的,若是根据套内面积来算,那么每平米的单价一定会有所提高。实在无论按哪种方式,最要害的是把尺度制订清晰,能让人看得明确。

  楼建波建议,在现有购房方式下,给开发商或署理销售中介一项强制义务,即向购房者昭示“到底分摊了哪些面积”。(完)

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